中国式旅游地产的困惑:正处于混乱的盈利模式

 　　时下，置身于旅游地产混战的企业与日俱增，除了传统房地产企业以外，一些文化类企业也按捺不住而开始试水。在这场持续不断的地产风暴之下，为了成为最终的赢家，不论是投资方还是设计方，都在苦苦思索究竟如何才能抓住消费者的心，并不断谋求一个行之有效的盈利模式。

　　混战中，仍不够成熟的市场暴露出了种种问题，许多困惑待解。

　　6月21日，上海安培大厦，由中国房地产报、优博集团和CIHAF住交会设计中国组委会共同主办的一场名为“CIHAF设计中国系列活动之旅游度假地产价值的提升与分析”的沙龙活动上，与会嘉宾针对当下旅游地产的中国式困惑，进行了深入沟通与探讨。

　　与会者认为，面对刚刚起步的旅游地产，不仅要避免由于开发概念模糊而引起的理念偏差，还要对消费者进行消费引导，培养良性的消费市场。开发旅游地产代价不菲，从产品的选址、规划、建设到资源整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而随之而来的管理和维护以及品牌塑造等工作也是一个长期的过程。因此，只有设计出符合本土需求的产品、打造品牌效应、形成良好的经营模式，才能促进旅游地产理念的推广和市场的健康成长。

　　以人为本

　　旅游度假产品要以人为本。旅游地产项目一旦缺乏特色和主题，就失去了让人留下来的意义。

　　旅游地产的开发，其中最需要探讨的重点环节就是如何满足消费者中短期的住宿需求，因此度假酒店也就成为了其中必不可少的一个功能组成。而一个能够给消费者提供独特消费体验、包含了创新理念的酒店设计，往往决定了旅游地产开发的成败。

　　什么样的度假酒店能够留住游客呢?

　　现代人追求的是一种与众不同的生活方式，多注重特殊的环境氛围及与家一样的舒适度，将入住体验作为选择酒店的第一要素。因此，市场上应运而生了中小规模的、突破各种各样条条框框的精品酒店。

　　这种类型的酒店往往能够发掘场所的精髓，形成酒店和其所属环境之间的对话，并利用当地的文化特色创造出一种刺激的、如同冒险般的体验。

　　与此同时，旅游地产在酒店设计中，除了需要表达一定的民族、地域特性外，还要具备审美价值，让消费者能够体会所在地的民族风俗、历史文脉、生活习惯等特色。原因是，酒店在旅游地产中的作用不仅仅只是为消费者提供一个住宿，其创新设计也是重要的一景，在功能上和建筑风格上能够与外在的自然环境形成良好的呼应。

　　国内为数不多的成功案例之一——九寨天堂就是一个很好的例子。为了结合当地特色，把文化放到酒店空间里去，在一个相对艰苦的环境条件下，开发商和设计团队调研了当地的藏族、羌族民居和寨子，并成功地找到了具有文化和主题特色的元素，将其与建筑设计相结合。酒店力求最大限度地保持原始的生态环境，种植了大量高山花卉植被，并饲养了天鹅、鹭鸶、鸳鸯等水鸟。13座碉楼和中心广场构成了面积1000平方米的羌寨，从大堂钢拱玻璃结构尾端自然过渡到室外，全部由当地人建造完成。虽然地处偏远，但凭借出色的策划最终将其自身变成了一个旅游景点，前往参观、住宿的游客络绎不绝。

　　除此以外，酒店在舒适度和使用功能上还要突出家庭的氛围，注重小而温馨的空间设计，温暖的居住感觉。例如为了带给客人家一样的体验，很多酒店的大堂告别了昔日的宏伟感，走向更加自然、舒适、居家、独特风格。这种新型的酒店有助于中国度假酒店市场从商务型到度假型的过渡，向欧美国家看齐。

　　混乱的盈利模式

　　然而，国内市场上绝大部分酒店仅靠经营是难以盈利的。

　　房地产商需要长期持续的资金作保障，因此就要有房地产项目作为支撑，为酒店提供长期的、持续的现金流。有了房地产项目的资金支持，旅游项目在经营方面能够更加自如，可以根据战略目标推进进度、研发更丰富的旅游产品并扩大地域影响。因此，开发商一拿到土地，为了保证盈利，首先往往想到的是怎么做一个商业或者住宅，最后才是旅游。

　　这种情况发展到一定阶段就成为了借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。目前旅游地产项目的短暂盈利更多的是出售房地产项目，但对于如何才能改变局势，在酒店长期的经营上做出新文章，目前还没有人能给出一个明确的、具有普遍性的答案。

　　采用这种较为初级的盈利模式除了迫于市场的无奈外，还有一些其他原因：很多做旅游地产的房地产企业都是由开发住宅地产转型而来，因此存在一定的惯性;同时，政策对于这个行业亦缺乏一定的规划与管控。

　　旅游地产在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都存有隐患。然而，明明知道要面临巨大的投资风险，但却还是有无数的开发商前仆后继地投入到旅游地产行列，其中最大的诱惑就是旅游地产开发相对低廉的拿地成本。由于地方政府希望藉此开发旅游提升城市面貌，因此开发商能够在很大程度上削减土地成本，从而降低开发成本。